Интеллектуальный дом

Автор: Евгений Якушин

Эксперты прогнозируют, что в ближайшем будущем, по мере развития и насыщения рынка коммерческой недвижимости, доходность вложений в недвижимость будет падать. Поэтому большее внимание в целях повышения доходности и конкурентоспособности объектов, будет уделяться вопросам построения инженерной инфраструктуры. Поэтому будущее в сфере управлении и эксплуатации объектов недвижимости - за объединением всех инженерных систем в единый интегрированный комплекс, на основе современных информационных технологий. Речь идет о создании единого центра, из которого специалисты смогут не только контролировать каждый офис, каждый въезд на стоянку, но и каждый лифт, каждый кондиционер, каждое исполнительное устройство, а также управлять перемещением персонала по офису и зданию. Что в свою очередь повысит эффективность управления и эксплуатации и оптимизирует затраты.

Использование подобной интегрированной системы инфраструктуры здания, безусловно, необходимо на стадии подготовки бизнес плана практически каждого объекта коммерческой недвижимости с учетом расходов на реализацию проекта и предполагаемых доходов.

Но с другой стороны, зданий и сооружений оснащенной подобными системы в объеме всей коммерческой недвижимости объектов пока не много.

Инфраструктура современного объекта недвижимости представляет собой сложный комплекс различных инженерных систем. Это и технологические системы, системы энергоснабжения, комплекс инженерных механических систем, систем телекоммуникаций, систем безопасности и информационных приложений.

Нас как практиков и как заказчиков больше интересуют эксплуатируемые объекты, имеющие наибольшую долю на рынке коммерческой недвижимости (БЦ "В" и "С" классов). Их инженерная инфраструктура еще далека от интеграции.

И это в ситуации, когда доходы и расходы достаточно рамочные, либо имеют гибкую систему выхода на прогнозируемую доходность с резервированием средств на модернизацию.

В любом случае, при понимании собственником необходимости интегрировать инфраструктуру существующего объекта недвижимости, а понимание это приходит во время сравнения затрат и экономического эффекта от них, т.е. понимание приходит после ответов на вопросы - сколько стоит данная система, когда окупится и когда начнет приносить дивиденды.

Что касается вопросов технико-экономической целесообразности, возможны различные системы показательных расчетов. Самым наглядным является расчет возможных выплат страховыми компаниями компенсационного пакета при наступлении страхового случая. Сравниваются размеры возможных выплат при наличии интегрированной инфраструктуры и без нее. Размер недополученной страховой премии при отсутствии интеграции достигает 30-40%.

Что же такое интегрированная инфраструктура здания и какими необходимыми и достаточными опциями она должна обладать?

На наш взгляд можно представить следующие основные опции интеграции инженерной инфраструктуры объекта.

Осуществляет контроль состояния и обеспечивает сбор и анализ данных основных инженерных сетей здания:


В подсистеме диспетчеризации данной системы предусмотрено:
- контроль параметров теплоносителя, контроль мгновенного расхода тепла и учет потребляемых энергоресурсов;
- контроль состояния и управления насосами системы отопления
- давление и температура в прямом трубопроводе теплоснабжения
- регистрация аварийных ситуаций.
- аварийная сигнализация о работе насосов, о превышении предельных значений давления и температуры в контролируемых точках;


В подсистеме диспетчеризации данной системы предусмотрено:
- аварийная сигнализация при выходе контролируемых параметров за предельно-допустимые значения в контрольных точках;
- сигнализация о работе насосов с выдачей аварийных сигналов при выходе их из строя;
- контроль мгновенного расхода воды и учет потребляемых энергоресурсов,


В подсистеме диспетчеризации данной системы предусмотрено:
- контроль напряжения, токов, активной и реактивной мощности по вводам на главном распределительном щите;
- учет потребляемой энергии;
- сигнализация пропадания напряжения сети по вводам на главном распределительном щите.

Управление в аварийных ситуациях основными инженерными сетями здания:


- осуществление аварийного слива теплоносителя.


- осуществление аварийного слива


- подключение резервных мощностей

Оборудование автоматизированного рабочего места оператора (персональный компьютер с установленным программным обеспечением системы диспетчеризации) позволяет:
- обеспечивать централизованный контроль оборудования при возникновении внештатных ситуаций
- осуществлять оперативное управление службой эксплуатации при возникновении аварийных и внештатных ситуаций
- проводить объективный анализ работы инженерных систем здания, действия инженерных служб при возникновении внештатных ситуаций за счет документирования параметров работы оборудования.
- Осуществлять выбор оптимальный режим работы инженерно-технических систем с учетом анализа расходов с целью сокращения затрат на использование энергоресурсов, потребляемых зданием (электроэнергии, тепла, горячей и холодной воды и т.д.).

Все перечисленные положительные стороны, кроме последнего пункта, позволяют предотвращать затраты, связанные с последствиями аварий, а также позволяют экономить на ресурсе заработной платы службы эксплуатации. Их расчет достаточно труден, и занимает объем кандидатской диссертации, так как необходим учет статистики и моделирование матриц вероятности.

Экономия же энергоресурсов, в свою очередь, поддается достаточно конкретному расчету.

Мы подошли к очень серьезному вопросу - сколько же должна стоить подобная система? Или - сколько за нее нужно заплатить?

Первый вопрос - позиция подрядчика.

Второй вопрос - позиция заказчика или собственника.

Конкретизируем на задачу примере БЦ класса "В-" или "В" площадью 5 000 кв.м.

Ответ на первый вопрос при этом составляет (данные проведенных тендеров) 30 - 35 $ на 1 кв.м то есть 150 000 $ - 160 000 $.

Произведем расчет с позиции собственника.

Стоимость энергоресурсов в среднем в месяц составляет для (БЦ класса "В-" или "В" площадью 5 000 кв.м.) 1 $ на кв.м. в месяц

Подобная система позволит экономить не более 20% затрат т.е.

0.2 $ на кв.м. в месяц, что составит 1000 $ в месяц.

Весь замысел для собственника имеет смысл при позитивном эффекте за период менее года. К примеру срок окупаемости ремонта (евро) при стоимости в 160 $ за кв.м. при доходах в 20 $ арендных платежей в месяц составит 8 месяц.

Таким образом, если за срок окупаемости принять 10 месяцев, то стоимость интегрированной системы составит 10 000 $.

Пускай даже с учетом того, что собственник человек интеллигентный и может увлечься формулой "не потерянные деньги - заработанные деньги" и стоимость системы составит в два раза 20 000 $.

Сравниваем позиции:

Подрядчик готов продавать за 150 000 $ интегрированную систему инфраструктуры здания, а Заказчик готов покупать этот продукт за 20 000 $.

Эксплуатационники, заинтересованные в подобных системах готовы сотрудничать со всеми заинтересованными организациями с целью проектирования интегрированных систем обладающих опциями от Подрядчика и стоимостью от Заказчика.