5 знаковых законов для земельного рынка

Прошедший год оказался богат на законодательные акты: вносились изменения и дополнения, корректировались целые статьи и главы Земельного и Градостроительного кодексов…Рассмотрим основные изменения и поправки за год.

Оформление без проблем?

С 1 сентября в действие вступил так называемый закон о «дачной амнистии» – федеральный закон № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». На первый взгляд, процедура оформления права собственности на дачный, садовый или жилой дом стала проще: теперь это можно сделать без обращения в суд. В большинстве случаев не требуется разрешения органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность (как это было до 01.09.2006 года).

Достаточно с имеющимися документами и кадастровым планом на земельный участок обратиться за оформлением права собственности сразу в регистрирующую службу. Впрочем, несмотря на видимое упрощение процедуры, некоторые сложности остались. Так, регистрация в смягченном порядке будет возможна только после утверждения формы декларации, которая должна подаваться заявителем для оформления своих прав. Плюс необходимо будет предоставить Росрегистрации кадастровый план участка. А значит, потребуется вызов геодезистов для обмера участка и выноса границ. Нужно будет и подписать со всеми смежными собственниками акт согласования границ. Как следствие, очереди в БТИ, где оформляются технические паспорта.

Меняем категорию земли

Федеральный закон № 232 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу 1 января. Законом предусмотрена упрощенная схема перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, которая будет действовать в течение полутора лет.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий (и наоборот) осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Основанием же для изменения категории земли является утверждение органом местного самоуправления решения об изменении генерального плана.

Как несложно догадаться, воспользоваться этим нововведением поспешат девелоперы, от которых не потребуется дополнительных согласований на перевод земли в категорию населенных пунктов и компенсации на возмещение потерь сельхозпроизводства. Очевидно, что это приведет к расширению границ населенных пунктов и, как следствие, к росту объемов строительства многоэтажных домов и таунхаусов.

Введено также новое определение «земли населенных пунктов» (вместо ранее применявшегося расплывчатого «земли поселений») – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Те, кто ранее получил документы, содержащие наименование категории «земли поселений», могут спать спокойно: менять или переделывать документы не придется.

Важная поправка в тот же 232-й закон касается ипотеки земельных участков. Участки под жилищное строительство, находящиеся в муниципальной собственности, теперь могут быть переданы кредитующей организации для обеспечения возврата кредита на создание на них объектов инженерной инфраструктуры.

Вне конкурса

Статья 30 Земельного кодекса дополнена новым пунктом: «Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок с государственной неразграниченной собственностью, которым не пользуются и не владеют граждане или юридические лица, предоставляется без проведения торгов лицу, с которым заключен договор (по законодательству РФ о градостроительной деятельности) о развитии и строительстве в границах застроенной территории». Такой земельный участок может быть бесплатно передан в собственность или в аренду. Если вы предварительно согласовали размещение объекта, которое было принято до 1 октября 2005 года, то до 1 марта 2007 года земельный участок может быть предоставлен вам в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов.

Расширен также перечень случаев, когда земельный участок для жилищного строительства может быть предоставлен без проведения аукционов и конкурсов. Первый случай, когда аукцион признан несостоявшимся из-за участия в нем менее двух человек. Второй – участок предоставляют в соответствии с договором о развитии застроенной территории. И третий – строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации или местного бюджета; выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд.

Борьба за элитные участки прекратится?

Зимой рынок недвижимости пополнился и федеральным законом № 201 «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации», который стал действовать с 1 января 2007 года. Доступно говоря, для девелоперов элитного сегмента особо ценную землю перевести в земли другого назначения будет сложно или вообще невозможно. Последнее относится к пункту 6 ст. 86 Земельного кодекса, в котором «запрещен перевод земель лесного фонда, на которых расположены зеленые зоны и лесопарки».

Дабы прекратить передел собственности на других привлекательных для застройки местах – береговых зонах водных пространств, с 1 января действует федеральный закон № 73 «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации». Данный закон пополнил ст. 27 Земельного кодекса новым пунктом: «Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации». Под береговой полосой подразумевается полоса земли общего пользования вдоль береговой линии водного объекта.

Как считает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба», из всех изменений, внесенных за прошедший год в Земельный кодекс, наибольшее влияние на элитный рынок могут оказать поправки, связанные с лесными участками. Несмотря на нововведения, в кодексе осталась лазейка, позволяющая приватизировать леса: по новому закону лесным считается только такой участок, на котором проведена процедура лесоустройства, то есть когда государство официально определяет границы участка, его качественные характеристики и арендную стоимость. Если такая процедура не проведена, то это не лесной участок, а просто земля, и Земельный кодекс разрешает ее приватизацию.

Таким образом, по мнению Шулькова, с 1 января существует потенциальная возможность приватизации арендованных лесных территорий, чем, вероятно, сумеют воспользоваться местные органы власти, отвечающие за проведение процедуры лесоустройства, и собственники коттеджных поселков, часть территорий которых находится в аренде. Впоследствии это будет способствовать активному освоению данных территорий и сможет дать очередной толчок развитию элитного загородного жилья, также как в 90-х годах при выделении лесных землеотводов УДП РФ на Рублевке. Тем более что в данный момент на рынке элитного загородного жилья наблюдается недостаток лесных участков: новые поселки строятся на полевых территориях, поэтому появление предложения лесных участков благоприятно скажется на качестве проектов и предложений элитной загородной недвижимости.

Благодарим за помощь в подготовке материала Светлану Матвееву – главного юриста группы отделов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», и Янину Мирончук – аналитика отдела экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

http://sob.ru/issue1114.html

Интересно почитать