Какой у вашего дома IQ?
Как определить IQ здания?
В настоящее время на российском рынке недвижимости не существует общепринятой трактовки понятия «интеллектуальное здание». Справедливости ради добавим, что и на Западе его концепция постоянно меняется и дополняется. В современном представлении степень «интеллектуальности» здания не определяется только техническим оснащением.
«Традиционно при описании «интеллектуального» здания выделяют четыре ключевые составляющие: структуру, системы, обслуживание и управление. Сегодня «интеллектуальное» здание определяется как здание эффективное и «здоровое», — говорит аналитик офисной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле. — Акцент делается не только на внедрении технологических новинок и использовании ресурсосберегающих систем. В современном «интеллектуальном» здании особенно важно обеспечить как физическое, так и психологическое здоровье людей».
По словам Регины Лочмеле, «интеллектуальный» офис рассматривается не просто как объект недвижимости для размещения персонала и оборудования, а как важный инструмент, способствующий достижению стоящих перед компанией задач. «Интеллектуальный» офис позволяет избежать «синдрома нездорового здания» (sick building syndrome), который иногда возникает у тех, кто работает в здании, построенном из материалов с примесью опасных для здоровья компонентов. Об этом аспекте «интеллектуальности» недвижимости российские девелоперы не задумываются вовсе.
Другая обязательная составляющая — наличие компьютерной или контроллерной системы управления различным инженерным оборудованием. Чем больше подсистем охвачено управлением, тем более «умным» считается здание (поэтому считать здание «интеллектуальным» из-за наличия сложнейшей электронной «начинки» не совсем неправильно). В общих чертах суть «умного» здания можно описать так: компьютерная система, которая самостоятельно собирает информацию о температуре, влажности воздуха, об уровне освещенности и других параметрах состояния окружающей среды и микроклимата в помещении и посылает управляющие сигналы инженерному оборудованию, которое корректирует текущее состояние здания.
Например, при пожаре автоматика отключит вентиляцию и кондиционеры, повернет камеры видеонаблюдения к очагу возгорания, приведет в действие системы пожаротушения и дымоудаления, при повреждении водопроводных или газовых труб изолирует поврежденные участки. В пустых помещениях будет выключен свет и снижена интенсивность вентиляции. Система управления способна согласовывать работу инженерных систем, оценивая состояние сенсоров, датчиков, отрабатывая команды с пультов управления в зависимости от времени суток, времени года и т. п.
Для того чтобы здание можно было назвать «интеллектуальным», в нем должно функционировать порядка трех десятков различных систем, в том числе системы управления лифтами, вентиляцией, кондиционированием, энергопитанием, подачей холодной и горячей воды, телефонной связью, доступом в интернет, локальной сетью и др. К числу основных средств и систем обеспечения интеллектуальных зданий также относятся программные и аппаратные средства защиты информации; охранная и пожарная сигнализации; системы ограничения доступа в помещения; внутреннее видеонаблюдение; контроль освещения и использования электроэнергии и коммунальных ресурсов.
Почти все столичные девелоперы, внедряя один или несколько автоматизированных элементов, спешат назвать свой объект «интеллектуальным». По мнению директора департамента офисной недвижимости и инвестиций компании Colliers International Олега Мышкина, большинство недавно построенных в Москве зданий класса А относится к «интеллектуальным». «Можно с уверенностью сказать, что такие здания, как Boulevard Ring Office Building на Чистопрудном бульваре, проект компании Enka в «Москва-Сити», «Кантри-Парк» и многие другие оборудованы такими системами», — уточняет он.
«Интеллектуальными» также считаются здания Московского международного дома музыки, «Берлинский дом», конгресс-центр МПС РФ, «Башня на Павелецкой», аэропорт «Домодедово», спортивный комплекс Olympic Star, «Аврора бизнес-парк», административные здания ЛУКОЙЛа, Газпрома, Сбербанка, пятизвездочные отели «Мариотт», «Балчуг Кемпински», «Шератон Палас», «Метрополь», «Националь» и другие здания. Но определить действительную степень их «интеллектуальности» сложно.
Строителей можно понять: они преследуют вполне определенную цель — привлечь внимание покупателей. Ведь при всех «наворотах» внешне интеллектуальное здание ничем не отличается от обычного объекта, и на первый взгляд разница заметна только по стоимости продажи или аренды. Оснащение «интеллектом» здания класса А повышает его себестоимость на 25–35%. При продаже или сдаче в аренду «умные» системы увеличивают рентабельность здания на 40–60%. Однако прежде девелоперу придется подробно объяснить неискушенному и консервативному российскому клиенту, что такое «интеллектуальное» здание и почему его строительство и аренда обходятся дороже. Далеко не все клиенты готовы платить за «умные системы», в преимуществе которых можно убедиться спустя несколько месяцев эксплуатации.
Дом с умом
«Интеллектуальные» жилые здания в основном представляют собой особняки и находятся в Подмосковье. «Минимальный набор для частного дома включает автономное отопление, водо- и газоснабжение, охранные и пожарные системы, управление электроэнергией, сервисные службы (чистка бассейна, полив газона, закрытие и открытие рольставней), систему оповещения», — отмечает управляющий директор компании Blackwood Марина Маркарова. По ее мнению, многоквартирность ограничивает многие функции «интеллектуального» здания, а некоторые делает в принципе невозможными.
Хотя некоторые риэлторы считают, что «интеллектуальные» жилые дома в черте города все-таки есть, называя в качестве примеров «Времена года», «Патриарх», «Венский дом», «Коперник» и «Чайку».
Если спрос на офисные «интеллектуальные» здания подстегивается дефицитом коммерческой недвижимости класса А, то в жилом секторе главную роль при оснащении дома или квартиры «интеллектом» играют пожелания хозяина и вопрос престижа. На сегодняшний день возможность сделать квартиру «интеллектуальной» воспринимается скорее как игра для взрослых. Потенциальные заказчики «умных» систем — молодые люди, которые зачастую не располагают нужным количеством денег, а те, кто мог бы себе это позволить, — слишком консервативны во вкусах и предпочтут, например, охранника во дворе и трехметровый забор «умной» системе сигнализации.
По мнению Марины Маркаровой, для основной части клиентов наличие системы «умный дом» — это не первый и даже не второй решающий фактор при выборе жилья. Помимо объективных финансовых причин распространению «интеллектуальных» зданий мешают предрассудки. Бытует заблуждение, что «умный» дом крайне сложен в управлении, его нельзя доверить детям и престарелым людям. Экономия ресурсов и удобство управления покупателями учитываются редко.
Человеческий фактор
Кроме всего прочего, медленное распространение «интеллектуальных» зданий связывают с недостатком квалифицированных специалистов. Дело в том, что кроме установки системы «умный дом» необходимо и дальнейшее профессиональное управление объектом. Эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что в России до сих пор не изучен рынок оборудования для «интеллектуальных» зданий, не существует долгосрочной аналитики по их эксплуатации и критериев надежности использования подобных систем.
На отечественном рынке в сфере управления элитной и тем более «интеллектуальной» недвижимостью эффективно работают лишь несколько компаний, которые способны предложить высокий уровень сервиса. Отсутствие стандартов приводит к тому, что каждый производитель создает замкнутую систему оборудования, ориентированного только на собственный бренд. Это создает зависимость клиента от управляющих компаний, которые зачастую работают как дочерние предприятия компаний-собственников «умных» зданий. К тому же для жильцов и арендаторов «интеллектуальность» значительно повышает эксплуатационные расходы. Возможно, именно поэтому застройщики не хотят рисковать, внедряя дорогие устройства.
Стоит заметить, что из-за высокой стоимости «интеллектуальных» систем их нельзя воспринимать как средство сберечь деньги. Дело в том, что на Западе подобные проекты осуществляются исключительно на кредитные средства, главный момент — экономия электроэнергии, топлива для котельных, зарплаты обслуживающего персонала. Но пока в России низкие цены на тепло, воду и электроэнергию, небольшие зарплаты обслуживающего персонала и очень высокая стоимость кредитных ресурсов. Поэтому у нас уже успели разочароваться в «интеллектуальных» зданиях. По словам Р. Лочмеле, практика рынка офисной недвижимости Москвы свидетельствует, что в настоящее время основными арендаторами помещений в «интеллектуальных» или приближающихся к ним по характеристикам зданиях являются крупные международные компании, а доля российских фирм незначительна.